เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภาวะตลาดชะลอตัว?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ความคาดหวังที่เคยมีจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดกำลังจะ “Take off” กลับต้องเผชิญกับแรงเสียดทานของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องประเมินอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งติดลบไปประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land Plc. (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ติดลบ -26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MD) -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน หากไม่นับ LH แล้ว AP (Thailand) Plc. (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งกว่า “รายได้รวม” เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นบริษัทที่เติบโตในแดนบวก)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งแสดงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว การจะวัดว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถทำได้และนำกลับเข้ากระเป๋าได้จริง ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งท้าทายเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% ก็ยังคงรักษาตำแหน่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวม สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลาย แต่ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังถูกกดดัน ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในทุกระดับ การวิเคราะห์เชิงลึกจะยิ่งทวีความสำคัญ เพื่อให้เห็นภาพว่าบริษัทใดจะสามารถประคองตัว, ปรับกลยุทธ์, และสร้างโอกาสท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม และต้องการทราบแนวทางการดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในสภาวะเช่นนี้ หรือมองหาโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจใน โครงการคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ที่มีศักยภาพ ทีมงาน Property Mentor พร้อมให้คำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกก้าวของเส้นทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
