ปี 2567: บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ฝ่าวิกฤต ปรับกลยุทธ์ สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนแทบไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน แม้แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (High Season) ก็ตาม สภาพการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เราต้องกลับมาวิเคราะห์เจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระจายตัว
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: ใครคือผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
เมื่อพิจารณาถึง 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Group (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดสามารถสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ครองตำแหน่งสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นการกลับมาอย่างแข็งแกร่งของผู้นำด้านธุรกิจค้าปลีกที่ขยายไลน์สู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี และอีกกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ประมาณ 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจัยที่ส่งผลกระทบมีหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ, และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและมองเห็นโอกาสใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน ในปี 2567 นี้ ผมคาดการณ์ว่า กลยุทธ์สำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโต ประกอบด้วย:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Demand-Driven Development): การวิเคราะห์ตลาดอย่างลึกซึ้งเพื่อทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม ทำเล และช่วงราคา เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจ จะช่วยลดความเสี่ยงด้านการขายและเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
นวัตกรรมทางการเงินและโปรโมชั่นที่สร้างสรรค์: การนำเสนอทางเลือกทางการเงินที่หลากหลาย การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อสร้างแพ็คเกจสินเชื่อที่น่าสนใจ และการจัดโปรโมชั่นที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงาน: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และการลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น จะช่วยรักษาอัตรากำไรให้ได้ดี แม้ในภาวะตลาดที่ท้าทาย
การมองหาโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ: การขยายการลงทุนไปยังตลาดที่มีศักยภาพ หรือการมองหาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อสร้างรายได้ที่หลากหลาย เช่น ธุรกิจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์, โลจิสติกส์, หรือพลังงาน เป็นต้น
การใช้เทคโนโลยีและ Digital Transformation: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการทำการตลาด, การขาย, การบริการลูกค้า, และการบริหารจัดการภายในองค์กร จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในระยะยาว
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์, ความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง, และมีความพร้อมในการปรับตัว ภาวะเช่นนี้กลับเป็นโอกาสในการพิสูจน์ความแข็งแกร่ง และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างทันท่วงที ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้ง
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการและแนวโน้มตลาด คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจของท่าน
ท่านพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปสู่โอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย? ให้เราเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ
