ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิกฤตซ่อนโอกาส และยุทธศาสตร์ของผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและศักยภาพของแต่ละองค์กรอย่างแท้จริง สภาพการณ์ที่เคยคาดหวังว่าจะสดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาพสะท้อนของความท้าทายที่ทับซ้อน ทั้งปัจจัยภายในประเทศอย่างการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง และแรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่เอื้ออำนวย จนส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ แม้แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนที่คึกคัก ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ไม่เพียงแต่จะชี้ให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท แต่ยังเปิดเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมการเติบโตที่หดตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงไปถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้ที่ลดลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
King of Revenue: Sansiri reigns supreme, AP Thailand inches closer
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาทในอันดับ 2 และ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาทในอันดับ 3 Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) crowned the sales champion, Sansiri follows closely
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทในอันดับ 2 ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ยังคงติด Top 10 ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses leads in profit, but with a special condition
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้มาจากปัจจัยพิเศษคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มยังคงชี้ไปว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างตรงจุด จะสามารถสร้างความแตกต่างและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม เชียงใหม่ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน การทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาดและแนวโน้มของบริษัทต่างๆ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการ ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา คำแนะนำการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีหลักการและบรรลุเป้าหมายที่วางไว้ ผมขอเชิญชวนให้คุณติดต่อเข้ามาเพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวิเคราะห์โอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณในปี 2567 นี้.
