ปี 2567: สังเวียนอสังหาริมทรัพย์ไทย บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการประเมินผลที่น่าสนใจ หลังจากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่เคย การประเมินสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง อันสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ: ผู้นำด้านรายได้รวม แซงหน้า AP Thailand
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ ครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP Thailand ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 2 ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับที่ 3 และ Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับที่ 4 ปิดท้ายด้วย Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับที่ 5
อันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (เดิมคือ U Park) ที่ 17,672 ล้านบาท ในอันดับที่ 7, Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท ในอันดับที่ 8, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 และสิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท ในอันดับที่ 10
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่หากวัดกันที่รายได้จากการดำเนินธุรกิจหลัก การจัดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับ 41 บริษัทที่รวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% ขณะที่ LPN Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ที่เป็นผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP Thailand: กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก AP Thailand ได้กลับมาครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริ ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Quality House อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและการตอบรับที่ดีจากตลาด อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ที่เป็นตลาดเป้าหมายของบริษัท
กำไรสุทธิ: การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อถึงจุดสุดท้ายของการวัดผล บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้มากที่สุด คือผู้ชนะที่แท้จริง แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย ก็ถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท มีมากกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้านกำไรสูงสุด โดยในปีนี้กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai น่าจะเข้าป้ายอันดับ 1 โดยในปี 2566 ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP Thailand ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3 แสนสิริ อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับที่ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และเซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับผู้แข็งแกร่ง
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและแรงกดดันต่างๆ โดยเฉพาะปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภค ที่ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ แต่ในขณะเดียวกัน ความท้าทายนี้ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัทที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน เช่น บ้านที่ใส่ใจในเรื่องสุขภาพและสิ่งแวดล้อม โครงการที่ผสมผสานการอยู่อาศัยและการทำงาน (Work from Home) รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่เข้ามาช่วยเพิ่มมูลค่าและความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน จะสามารถสร้างความได้เปรียบได้อย่างแน่นอน
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์ให้ก้าวทันการเปลี่ยนแปลง และคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านไปสู่เป้าหมายที่ยั่งยืน