ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมองหาความหวังใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องเผชิญกับความผันผวนอย่างที่ไม่คาดคิด แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงปกคลุมยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ listed companies จำนวน 41 แห่ง ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: การปรับฐานครั้งใหญ่ของรายได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลใจ: มีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจ ที่มีรายได้รวมลดลง
ความท้าทายนี้สะท้อนให้เห็นชัดในกลุ่มบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับการลดลงของรายได้ราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยตัวเลข -26% Lalin Property (LPH) ตามมาที่ -23% Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) อยู่ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ใครคือผู้นำรายได้รวม? แสนสิริ คว้าแชมป์ เฉือน AP (Thailand) อย่างฉิวเฉียด
เมื่อพิจารณาในภาพรวมของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเราเจาะลึกไปที่ตัวเลขรายได้จากการขาย กลุ่ม Top 10 อันดับอาจมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ listed companies ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้ชัดเจนมากในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านและคอนโด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของธุรกิจค้าปลีกที่สามารถต่อยอดสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จในการบริหารจัดการ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ listed companies ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ: โชคช่วยจากสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และกำไร การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น รวมถึงปัจจัยมหภาคที่ไม่แน่นอน เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ในฐานะผู้ที่อยู่ในแวดวงนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทาย และต้องการการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญจากทุกภาคส่วนของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด การทำความเข้าใจถึงความแข็งแกร่งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงการคาดการณ์แนวโน้มตลาด จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์โอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการเดินทาง โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
