เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผลประกอบการและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและซับซ้อนอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความสดใส จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะจุดประกายการเติบโตให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อีกครั้ง ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงอยู่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อสูง ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่ภาวะนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ส่งสัญญาณถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การลดลงเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราวๆ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเรามองเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างชัดเจน
บริษัทที่เห็นรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่น่าประทับใจนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ภาคการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากยอดขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ปัจจัยแวดล้อมที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลข้างต้น เป็นที่ประจักษ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว: กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดน้อยถอยลง ส่งผลโดยตรงต่อยอดขายและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น: ต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้านสูงขึ้น ทำให้ภาระผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
ความเข้มงวดของนโยบายสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ซื้อบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้
ปัจจัยทางการเมือง: ความไม่แน่นอนทางการเมือง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น: ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และอาจส่งผลต่อราคาขายสุดท้าย
แนวโน้มและโอกาสสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและสร้างความแตกต่างจะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอนาคต
การปรับกลยุทธ์ด้านราคาและการตลาด: การเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ การปรับราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และการทำการตลาดที่ตรงจุด จะช่วยกระตุ้นยอดขายได้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นทำเล ฟังก์ชันการใช้งาน หรือราคา จะเป็นสิ่งสำคัญ
การให้ความสำคัญกับตลาด Niche: การเจาะกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market) เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ หรือกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
การมองหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ: การกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนในธุรกิจอื่น หรือการพัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Rental Management) หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว (Tourism Properties)
การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วย: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขาย การบริหารจัดการโครงการ หรือการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า เช่น Virtual Tours, Smart Home Technologies จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: การสร้างความเชื่อมั่นและความภักดีในแบรนด์ จะช่วยให้บริษัทสามารถยืนหยัดได้ในสภาวะตลาดที่แข่งขันสูง
ทิศทางสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ วงการอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย อย่างแน่นอน แรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และความผันผวนต่างๆ ยังคงมีอยู่ แต่สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และพร้อมที่จะนำเสนอคุณค่าที่แตกต่างให้กับลูกค้า ปีนี้จะเป็นโอกาสในการพิสูจน์ตัวเองและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายในปี 2567 อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปด้วยกัน.
