ปี 2567: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กับการรับมือความท้าทายยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาโดยตลอด แต่ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายครั้งที่เราคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัว แต่ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ได้ลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมของตลาดก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยความเข้าใจถึงความสำคัญของการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางกระแสความผันผวนนี้ การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง
ภาพรวมผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เพราะหากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
เราสังเกตเห็นบริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบไปราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% การลดลงในระดับนี้ส่งสัญญาณถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและการขายโครงการ
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่ที่เคยมีผลงานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัวนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวไปแล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาอัตราการเติบโตในสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
ภาพรวม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราทำการวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ภาพรวม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
การจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่กำลังเติบโตอย่างน่าสนใจ ก็แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและสร้างรายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการดำเนินงาน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากไม่มีกำไร ก็ยากที่จะถือว่าเป็นการดำเนินงานที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทก็ประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
ภาพรวม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
การจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสในการปรับตัว
จากข้อมูลผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มาข้างต้น ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แรงกดดันด้านเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การแข่งขันที่รุนแรง และต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมในการปรับตัว มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคใหม่ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแน่นอน
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมขอเสนอแนวทางและกลยุทธ์สำคัญที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยควรพิจารณาเพื่อรับมือกับสถานการณ์ปัจจุบันและก้าวไปข้างหน้า:
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก (Deep Market Analysis) และการวิจัยผู้บริโภค (Consumer Insight): ความเข้าใจอย่างถ่องแท้ในความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เป็นกุญแจสำคัญ การทำความเข้าใจถึงรูปแบบการใช้ชีวิต (Lifestyle) ความสามารถในการซื้อ (Affordability) และความคาดหวังในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ จะช่วยให้สามารถพัฒนาโครงการที่ตรงใจและสร้างยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ การใช้เทคโนโลยีในการวิเคราะห์ข้อมูล (Data Analytics) จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลง (Product Innovation): ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงแค่บ้านและคอนโดมิเนียมอีกต่อไป ผู้บริโภคในปัจจุบันมองหาพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบผสมผสาน (Mixed-Use Living) พื้นที่ที่สามารถทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ พื้นที่สีเขียว (Green Spaces) และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เชื่อมโยงกับเทคโนโลยี (Smart Home & Connectivity) การพัฒนาโครงการที่มีความยืดหยุ่น (Flexible Living Spaces) และการออกแบบที่คำนึงถึงความยั่งยืน (Sustainable Design) จะเป็นจุดเด่นที่สามารถสร้างความแตกต่าง
การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน (Cost Management & Operational Efficiency): สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทำให้การบริหารจัดการต้นทุนเป็นสิ่งจำเป็น การควบคุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง การบริหารจัดการซัพพลายเชน (Supply Chain Management) และการเพิ่มประสิทธิภาพในกระบวนการทำงานทุกขั้นตอน จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและรักษาอัตรากำไร
การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่เป็นเลิศ (Exceptional Customer Experience): ในยุคที่การแข่งขันสูง การสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าตั้งแต่การเยี่ยมชมโครงการ การตัดสินใจซื้อ ไปจนถึงการอยู่อาศัย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความภักดีของลูกค้า (Customer Loyalty) และการบอกต่อ (Word-of-Mouth) การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการสื่อสารและการบริการลูกค้า (Digital Customer Engagement) จะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
การกระจายความเสี่ยงและการแสวงหาโอกาสใหม่ (Risk Diversification & New Opportunities): นอกจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมแล้ว ผู้ประกอบการควรพิจารณาการกระจายการลงทุนไปยังภาคส่วนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Properties), อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Properties), โครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living), หรือแม้แต่การลงทุนในธุรกิจเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ (Provincial Real Estate Market) ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีและดิจิทัล (Leveraging Technology & Digitalization): การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในทุกมิติของการดำเนินธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการตลาดออนไลน์ (Online Marketing), การขายผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัล (Digital Sales Platforms), การบริหารจัดการโครงการ (Project Management Software), หรือการใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูล จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
บทสรุปสำหรับอนาคต
ปี 2567 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย เราอาจยังคงเห็นแนวโน้มการชะลอตัวในบางเซกเมนต์ แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสใหม่ๆ ที่ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรมและการปรับตัว ก็กำลังรอคอยผู้ที่พร้อมจะคว้าไว้
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 นี้ หรือหากคุณคือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ คือก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อให้เราสามารถร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและสร้างความสำเร็จให้เกิดขึ้นจริงในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
