ปี 2567: ชะลอตัวต่อเนื่อง หรือจุดเปลี่ยนของอสังหาริมทรัพย์ไทย? วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทตลาดหลักทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมาหลายครั้ง ทว่าปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น กลับเป็นปีที่สะท้อนถึงความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับเป็นตลาดที่เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และภาพดังกล่าวยังคงสะท้อนมายังต้นปี 2567 อย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียดเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้เจาะลึกเพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสธารแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขภาพรวมที่ซ่อนเร้นความแตกต่าง
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในข่ายการประเมิน สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำที่สุด
รายได้จากการขายปี 2566: การแข่งขันที่เข้มข้น และการปรับตัวที่แตกต่าง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสนใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่สำคัญคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำ “รายได้จากการขาย” 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้าง “รายได้จากการขาย” สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิปี 2566: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจ ไม่ใช่แค่การสร้างรายได้ แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็น “จ้าวแห่งกำไร” 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ “กำไรสุทธิ” ได้สูงสุดในปี 2566 จะเห็นว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไร จากการบันทึกกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ที่เผชิญกับปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีความระมัดระวัง
สำหรับปี 2567 นี้ ผมมองว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและความท้าทายอยู่ไม่น้อย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง มีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่สร้างสรรค์ รวมถึงมีความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทใด (เช่น บ้านพร้อมอยู่, คอนโดมิเนียมสำหรับนักลงทุน, บ้านสำหรับผู้สูงอายุ), ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ (เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่, พื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ), หรือรูปแบบการอยู่อาศัยที่หลากหลาย (เช่น การผสมผสานพื้นที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์) จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
คุณพร้อมที่จะก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปแล้วหรือยัง? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณได้แล้ววันนี้
