แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล: เจาะลึกข้อมูล Big Data ครึ่งปีแรก 2568
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา ข้อมูล Big Data จากการเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม สะท้อนภาพรวมที่น่าสนใจ และช่วยให้เราเข้าใจทิศทางของตลาดได้อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น
เรามักได้ยินคำกล่าวอ้างถึงความเป็น “ผู้นำ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำด้านตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ, ตลาดต่างจังหวัด, คอนโดมิเนียมริมหาด หรือที่เรียกว่า “บีชฟรอนต์” ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
แต่ในวันนี้ ผมอยากจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่มาจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ซึ่งได้ทำการวิเคราะห์ “ความเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
10 อันดับแรก ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากข้อมูลที่ AREA รวบรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง เราจะเห็นปรากฏการณ์ที่ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคา 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Premium/Luxury Segment) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ พบว่า ตลาดนี้มีการกระจุกตัวอย่างชัดเจนในกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ข้อมูลสำคัญคือ มีเพียง 10 บริษัทแรกเท่านั้น แต่สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลที่ใช้วัดความเป็นผู้นำแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต
ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในภาพรวมมูลค่าการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท
มูลค่าการลงทุนจาก 10 บริษัทแรก อยู่ที่ 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
จากการสำรวจข้อมูลครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ โดยสามารถเปิดตัวได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
ดังนั้น ในแง่ของ จำนวนหน่วยเปิดใหม่ “แสนสิริ” จึงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยการพัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาเฉลี่ยที่น่าสนใจในตลาดปัจจุบัน
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำในด้าน มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะมีการพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต (อยู่อันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น หรือการมีสัดส่วนของโครงการระดับกลางถึงบนที่มากขึ้น
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5 (ร่วม): บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สะเทือนตลาดด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คงหนีไม่พ้น “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาด Luxury และ Ultra-Luxury ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้สูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่ง และสะท้อนถึงศักยภาพของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่พร้อมจ่ายในระดับราคาสูงมาก
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังเป็นอีกบริษัทที่มีการพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดติดอันดับ 10 แรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
และเป็นที่สังเกตว่า บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมผสมผสานกับบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ละหลังราคาขายอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท นั้น คาดว่าจะถูกบันทึกสถิติเป็นราคาที่สูงที่สุด โดยจะถูกนับรวมเป็นส่วนหนึ่งของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและขับเคลื่อนการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีให้ร้อนแรงยิ่งขึ้นไปอีก
การตีความแนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนและมีมิติมากขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
การฟื้นตัวของตลาดระดับบน: แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่ตลาดระดับบนยังคงมีความแข็งแกร่งและเติบโตอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อสูง
การให้ความสำคัญกับมูลค่า: ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์จากการเน้นปริมาณ (Volume) ไปสู่การสร้างมูลค่า (Value) มากขึ้น โดยการพัฒนาโครงการที่มีระดับราคาต่อหน่วยสูงขึ้น เพื่อสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาด Luxury: การปรากฏตัวของโครงการที่มีราคาสูงลิ่ว แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในการช่วงชิงกลุ่มลูกค้า Ultra-High Net Worth Individuals (UHNWIs) ที่มองหาเอกสิทธิ์และความพิเศษ
ความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุนและสินเชื่อ: ผู้ประกอบการในตลาด Mass ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง การตลาด และการประสานงานกับสถาบันการเงิน เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้
สำหรับผู้บริโภค:
โอกาสในตลาดบน: หากคุณเป็นผู้ที่มองหาการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียมหรือลักชัวรี ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสที่ดีในการพิจารณา เนื่องจากมีโครงการคุณภาพหลากหลายให้เลือกสรร
การวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ: สำหรับผู้ที่สนใจโครงการในตลาด Mass ควรมีการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ ตรวจสอบความสามารถในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินล่วงหน้า และศึกษาเงื่อนไขต่างๆ อย่างละเอียด
การศึกษาข้อมูลเชิงลึก: การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและข้อมูล Big Data จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและเป็นประโยชน์สูงสุด
สำหรับผู้ประกอบการ:
การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับตลาด: การมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะในตลาด Luxury และ Ultra-Luxury อาจเป็นกลยุทธ์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี
การสร้างนวัตกรรมและคุณค่า: การสร้างความแตกต่างด้วยนวัตกรรม การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ หรือการนำเสนอไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อ
การบริหารจัดการความเสี่ยง: การกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ และการสร้างความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับสถาบันการเงิน จะเป็นสิ่งสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การติดตามข้อมูล Big Data และทำความเข้าใจแนวโน้มอย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้เราสามารถปรับตัว วางแผน และคว้าโอกาสในทุกสภาวะของตลาดได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาที่พร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
