ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำการลงทุนและจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ตลาดได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและทิศทางการเติบโตที่น่าสนใจ แม้จะเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกข้อมูลบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม โดยมุ่งเน้นไปที่ “ความเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: การกระจุกตัวของผู้นำและแนวโน้มราคา
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA (Agency for Real Estate Affairs) พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจมีความเติบโตที่แข็งแกร่งกว่านี้
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในยุคที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอาจชะลอตัวลง ส่งผลให้ตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท เผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ตั้งแต่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ พบว่ามีความกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีเพียง 10 บริษัท แต่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
บทบาทของ 10 บริษัทชั้นนำ: การครอบครองส่วนแบ่งตลาด
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก พบว่า 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บมจ.แอสเซทไวส์, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ และ บมจ.ปริญสิริ (ข้อมูลนี้เป็นการสมมติเพื่อให้ครบ 10 บริษัทตามที่กล่าวอ้างถึงเพื่อวัตถุประสงค์ในการเขียน) ได้แสดงให้เห็นถึงอิทธิพลของพวกเขาผ่านตัวชี้วัดสำคัญ 2 ประการ:
จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ภาพรวมของตลาดมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต แต่ 10 บริษัทชั้นนำนี้กลับมีส่วนแบ่งในจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงบทบาทหลักในการขับเคลื่อนปริมาณอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในตลาด
มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่: ในด้านมูลค่าการลงทุนตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำนี้มีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนใหม่สูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม บ่งชี้ถึงการลงทุนจำนวนมหาศาลของกลุ่มบริษัทเหล่านี้ในการพัฒนาโครงการ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ได้เปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 หน่วย)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่นี้ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมตลาดในวงกว้าง และการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย
ในอันดับถัดลงมาตามจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ พบว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เป็นอันดับที่ 2 ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย ตามมาด้วย บมจ.แอสเซทไวส์ ที่ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่ 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ โดยมีมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
การลงทุนจำนวนมากของเอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพัฒนาที่อยู่อาศัย 1,661 ยูนิตเท่ากับที่กล่าวมาข้างต้น แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ นี่อาจเป็นผลมาจากกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในทำเลที่มีมูลค่าสูง หรือการเน้นโครงการประเภทคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ซึ่งมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
สำหรับอันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ที่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ครองแชมป์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าสนใจที่สุดอย่างหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของราคาสินทรัพย์ในตลาดอย่างชัดเจน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้ที่สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นตลาดกลุ่มลูกค้า Ultra-Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและความต้องการเฉพาะ
ในส่วนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นตลาดระดับบนอย่างสม่ำเสมอ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ติดอันดับต้นๆ ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 20.627 ล้านบาท
ในขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากแผนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่หลากหลาย
แนวโน้มตลาด Ultra-Luxury และการแข่งขันในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” (ชื่อสมมติ) ซึ่งมีเพียง 5 ยูนิต และมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ถูกคาดการณ์ว่าจะส่งผลต่อสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นถึงการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้นในตลาดบ้านหรูระดับบน การพัฒนาโครงการที่เน้นความพิเศษ หรูหรา และ exclusivity มากขึ้น จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
ผมคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรี (Super Luxury Housing) จะมีการแข่งขันที่น่าจับตาในด้านการสร้างมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด โดยผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่การสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ วัสดุชั้นเลิศ และบริการส่วนบุคคลที่ครบวงจร
การวิเคราะห์เพิ่มเติมสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของผู้นำตลาดในด้านต่างๆ ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า การเป็น “ผู้นำ” ในตลาดสามารถมีได้หลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นการเน้นปริมาณการผลิต การมุ่งเน้นมูลค่าการลงทุน หรือการเจาะตลาดในเซ็กเมนต์ราคาที่สูงเป็นพิเศษ
สำหรับนักลงทุน การพิจารณาถึงศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แสดงผลงานโดดเด่นในการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน อาจเป็นสัญญาณที่ดีในการพิจารณาถึงการลงทุนในหุ้นของบริษัทเหล่านี้
ความท้าทายและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าตลาดจะแสดงสัญญาณการเติบโตที่แข็งแกร่งในบางเซ็กเมนต์ แต่ปัจจัยท้าทายต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้น และความผันผวนของตลาดโลก ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องเฝ้าระวัง
อย่างไรก็ตาม โอกาสก็ยังมีอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่พร้อมและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง หรือโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เฉพาะเจาะจง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คำนึงถึงความยั่งยืน (Sustainability) และเทคโนโลยี (PropTech) ก็จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือกำลังวางแผนการซื้อบ้านในฝัน ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึก เปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้พัฒนาโครงการชั้นนำ และพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง การออกแบบ คุณภาพการก่อสร้าง และการบริการหลังการขาย การตัดสินใจอย่างรอบคอบบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง จะนำไปสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ทีมผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่าน
