ปี 2567: ถอดรหัสทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์สู่ชัยชนะท่ามกลางความผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความหวังในการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้ทำการสำรวจบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพใหญ่
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และน่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม – AP (Thailand) ไล่ตามติด
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ซึ่งปัจจุบันคือ Univentures) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากวัดกันเฉพาะรายได้จากการขายจริง โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีความแตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย – แสนสิริ เติบโตน่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่น คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ที่น่าสนใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผลการดำเนินงาน ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร – SC Asset และ AP (Thailand) ไล่ติด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของ อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก และ อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ ซึ่งอาจได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ และมองเห็นโอกาสท่ามกลางความผันผวน การให้ความสำคัญกับ คอนโดพร้อมอยู่ บ้านพร้อมอยู่ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ พร้อมค้นพบกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่านได้เลย
