ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ บจก. ท่ามกลางความท้าทายและความหวังสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยหรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งร่องรอยความกังวลใจไว้ให้กับแนวโน้มของตลาดในปี 2567 ที่ดูเหมือนจะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยท่ามกลางความแตกต่าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงประมาณ 60% กลับมีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับสองหลักสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งประสบกับภาวะรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยอยู่ที่ -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ทะยานขึ้นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City PCL) ซึ่งปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของบริษัทในเครือ BTS Group Holdings ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้หลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนอื่นที่เข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตา AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกอย่างโดดเด่นถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เข้ามาเป็นอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลการดำเนินงานโดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายสู่ความเป็น “ผู้ชนะ”
สุดท้ายนี้ สิ่งที่ชี้ขาดความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายหรือรายได้รวม แต่คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่เป็นรูปธรรม
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการอยู่ในภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมที่ลดลง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรโดดเด่นคือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะกลายเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ที่อันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของเจ้าสัวน้ำเมา ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้านในปี 2566 เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อที่ชะลอตัว และปัจจัยด้านการเมืองที่ยังคงส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม แม้จะอยู่ในสภาวะที่ยากลำบาก บริษัทที่มีความแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว ก็ยังคงสามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง สามารถนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือภูมิภาคอื่นๆ ต้องการลงทุนใน คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮ้าส์ การศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามแนวโน้มและโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์ และคว้าโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า.
