การวิเคราะห์เชิงลึก: ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทเรียนจากความท้าทาย สู่โอกาสแห่งการเติบโตในตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง แนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในการประเมินศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และภาพรวมของอุตสาหกรรม
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการประจำปี 2566 ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายรายที่น่าจับตา ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ ก็ไม่พ้นกับแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การวิเคราะห์นี้เน้นย้ำถึงความท้าทายในการบริหารจัดการ โครงการบ้านจัดสรร กรุงเทพฯ และคอนโดมิเนียมในสภาวะตลาดเช่นนี้
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ดัชนีชี้วัดสุขภาพธุรกิจ
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ในมุมมองของผู้บริหารที่มีประสบการณ์ การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเกณฑ์วัดผลงานที่แท้จริงนั้นสำคัญกว่า เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์นี้จะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันรอบด้านที่ส่งผลต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ – ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่น มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่พัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ ในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากไม่มีกำไรที่แข็งแกร่ง ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ – ผู้ทำกำไรสูงสุดปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งชดเชยรายได้หลักที่ลดลง)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม ผมประเมินว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การเลือก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีนวัตกรรมในการดำเนินงาน และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
ปี 2566 เป็นปีแห่งการเรียนรู้จากความผิดพลาดและบทเรียนราคาแพง สำหรับปี 2567 นี้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อคอนโด กรุงเทพฯ หรือ ลงทุนบ้านเดี่ยว กรุงเทพฯ หรือแม้กระทั่งต้องการที่ปรึกษาเพื่อการตัดสินใจลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย อย่างชาญฉลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายครั้งใหม่นี้ไปด้วยกัน
