ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินสถานะที่แท้จริงของผู้นำตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในปี 2566 คือการพินิจพิจารณาภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่หวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะผลักดันให้ธุรกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปีที่ผ่านมา แต่ความคาดหวังนั้นกลับสวนทางกับความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ทอดยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ยิ่งเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นภาพที่ต้องลุ้นกันต่อไป
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยบางบริษัทมีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) -28%, และ Country Group Development (CGD) -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนช่วยจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทขนาดใหญ่มีรายได้จากการขายติดลบ ย่อมสะท้อนถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทั่วทั้งตลาด
ยิ่งไปกว่านั้น ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะยังคงมีส่วนแบ่งการตลาดที่ใหญ่ แต่การรักษาหรือเพิ่มยอดขายยังคงเป็นโจทย์ที่ท้าทาย
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
มีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องหยิบยกมากล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (พร้อมปัจจัยพิเศษ)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 โดยรวมแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับปีที่ยากลำบาก การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินงานที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง
สำหรับปี 2567 ก็คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า จงอย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ให้ละเอียด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของธุรกิจคุณ.
