วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทเรียนจากผู้มากประสบการณ์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดจากโมเมนตัมของปี 2565 ว่าจะเป็นปีแห่งการทะยานขึ้น (take off) ของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ กลับกลายเป็นช่วงเวลาของการชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะอึมครึมก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ทอดเงายาวต่อเนื่องจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่มีความคึกคัก แต่กลับไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ความน่าผิดหวังนี้ยังคงส่งผลมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เชื่อถือได้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางคลื่นลมที่แปรปรวนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม 41 บริษัท: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเผินๆ อาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้มากที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึง -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญสถานการณ์คล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% While Lalin Property (LALIN) และ Major Development (MJD) ติดลบราว -23% และ -22% ตามลำดับ และ Siamese Asset (SA) ก็ไม่ต่างกันที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยที่ต่ำกว่า -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมทั้งหมด 10 อันดับแรก มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถภาพทางธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในโครงสร้างรายได้รวมของหลายบริษัท อาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว 10 อันดับแรก มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผลในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการของ CPN ที่จะกลายเป็นผู้เล่นสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต่อไป
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการสร้างมูลค่าที่แท้จริง
ถึงแม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มที่ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่า ภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิ Top 10 บริษัท สามารถทำได้ดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (การเติบโตนี้มีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และแนวโน้มปี 2567: สู่วิสัยทัศน์ผู้เชี่ยวชาญ
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่ยังคงสามารถรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ แต่ภาพรวมของตลาดแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภค
ในมุมมองของผม การดำเนินงานในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ทุกรายต้องนำไปปรับใช้ การพึ่งพารายได้จากช่องทางเดียว หรือการมองข้ามปัจจัยด้านการบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงาน อาจนำมาซึ่งความเสี่ยงที่ประเมินได้ยาก
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง แม้จะมีปัจจัยบวกบางประการ เช่น การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว หรือนโยบายภาครัฐที่อาจกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนของตลาดโลก ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ผู้ประกอบการที่สามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ดี จะต้องมีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น สามารถปรับตัวตามสภาวะตลาดได้รวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในปัจจุบัน ควบคู่ไปกับการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน การศึกษาศักยภาพของทำเล การประเมินความเสี่ยง และการเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือและมีประวัติผลงานที่ดี
หากคุณกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่เจาะลึกกว่าใคร Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของคุณ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
