ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 โดยวิเคราะห์รายได้จากการขาย กำไรรวม และรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมด เพื่อสะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เผชิญกับความท้าทายต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและพลวัตทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
ปี 2566 ถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างมีนัยสำคัญ ปรากฏการณ์นี้ได้สร้างแรงกดดันต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างต่อเนื่อง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่ที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการหดตัวในวงกว้างของอุตสาหกรรม
การวิเคราะห์ผลประกอบการรายบริษัท: ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้?
เมื่อพิจารณาในรายละเอียด พบว่ามีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (เดิมคือ U City): 17,672 ล้านบาท (ภายหลังการรวมกิจการ)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากหลายช่องทาง เช่น การปล่อยเช่า การบริหารโครงการ หรือการลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการส่งมอบผลิตภัณฑ์และบริการหลักของบริษัทได้อย่างแท้จริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมสูง ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการที่โดดเด่นหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสามารถแปลงเป็นผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ได้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่น ๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับสูงขึ้น ความผันผวนของค่าเงิน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกระแสเงินสด ความสามารถในการทำกำไรจากธุรกิจหลัก และการบริหารหนี้สิน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในสภาวะตลาดปัจจุบัน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าพลาดที่จะติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรมนี้ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง โปรดพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของคุณ.
