ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ สู่กลยุทธ์พิชิตตลาดปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใส จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายคนคาดหวัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง และค้นหาว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดที่สามารถนำพาตนเองให้ผ่านพ้นมรสุมนี้ไปได้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ก็จะพบว่ามีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าตกใจกว่านั้น นั่นคือ ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development Plc., Eastern Star Real Estate Plc. และ Country Group Development Plc. ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. ที่ -26%, Lalin Property Plc. ที่ -23%, Major Development Plc. ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses Plc. แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. ที่ -9% และ Origin Property Plc. ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดครองแชมป์รายได้รวมปี 2566 พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีพลิกโผที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC ASSET) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้ส่วนหนึ่งที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land Plc. ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses Plc. ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขายปี 2566
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับขึ้นมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก โดยเพิ่มขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC ASSET) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกอย่างโดดเด่นที่ 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงไปมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและแสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะตัวจริง
ถึงแม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วกำไรที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท (SC ASSET) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ในอันดับ 7 ไปอย่างหวุดหวิด ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่การพิชิตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยภายนอก อาทิ ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น และปัจจัยภายในประเทศอย่างความไม่แน่นอนทางการเมือง ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวและการวางกลยุทธ์ที่รัดกุม คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
บริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นในปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นการรักษาการเติบโตของรายได้ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ หรือการสร้างกำไรสุทธิที่แข็งแกร่ง ล้วนเป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่า การให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการพัฒนานวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าโอกาสในปี 2567 นี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจถึงทิศทางของตลาดและศึกษาแนวทางของบริษัทชั้นนำ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการตัดสินใจ และนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
