ชำแหละภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตศรัทธา หรือสัญญาณแห่งการปรับตัว?
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันทรงพลังอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 จึงยังคงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่พ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2566:
รายได้รวมเฉลี่ย: 371,560 ล้านบาท
การเปลี่ยนแปลงเทียบกับปี 2565: -1.2%
จำนวนบริษัทที่มีรายได้ลดลง: 25 จาก 41 บริษัท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีแหล่งรายได้เสริมอื่นๆ ที่อาจช่วยพยุงตัวเลขรายได้รวมให้ดูดี แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏขึ้นเมื่อเราเห็น Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กินวงกว้างในอุตสาหกรรม
รายได้จากการขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2566:
รายได้จากการขายรวม: 268,460 ล้านบาท
การเปลี่ยนแปลงเทียบกับปี 2565: -11%
จำนวนบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง: 30 จาก 41 บริษัท
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด: ใครคือผู้นำในตลาด?
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด: สะท้อนกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงอันดับที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยรายได้จากการขายที่พุ่งสูงขึ้นถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาทในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงถึงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำธุรกิจ
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะชี้วัดความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ ที่สามารถเก็บเกี่ยวได้จริง ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขรายได้เท่านั้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
ภาพรวมกำไรสุทธิของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2566:
กำไรสุทธิรวม: 44,165 ล้านบาท
การเปลี่ยนแปลงเทียบกับปี 2565: -11%
จำนวนบริษัทที่ขาดทุน: 12 บริษัท
จำนวนบริษัทที่มีกำไรลดลง: กว่า 20 บริษัท
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: ใครคือตัวจริงเรื่องการทำกำไร?
แม้ว่าตลาดจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างยอดเยี่ยม:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความพยายามในการปรับกลยุทธ์และบริหารจัดการอย่างเต็มที่ แต่ปัจจัยภายนอกและสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน การแข่งขันที่สูงขึ้น ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนานวัตกรรม และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อย่ารอช้าที่จะศึกษาแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนำมาปรับใช้ หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะบุคคลในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
