ปี 2567: บทพิสูจน์ความแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายที่มองเห็น
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอันหนักหน่วง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่มีสัญญาณของการกลับมาฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ที่บรรยากาศโดยรวมยังไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า บริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจของตนเองได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
หลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thai): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมได้อีกครั้ง แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การตลาดและการบริหารโครงการที่มีประสิทธิภาพ สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด แม้ว่า AP (Thailand) จะมีรายได้รวมที่ใกล้เคียงกันมากก็ตาม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้ที่อยู่ในวงการอย่างแท้จริง การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญ การที่บริษัทบางแห่งมีรายได้รวมสูง อาจมีปัจจัยอื่นมาสนับสนุน เช่น รายได้จากการให้เช่า หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่นๆ แต่รายได้จากการขายโครงการเป็นแกนหลักที่บ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์สู่ตลาด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงคือ หลายบริษัทมีรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thai): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถแซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และผลิตภัณฑ์ในทุกเซ็กเมนต์ นอกจากนี้ SC Asset ยังแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่โดดเด่นถึง 13%
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางสภาวะตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thai): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่มีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรจำนวนมากถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยนี้ ศุภาลัยก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดยมีกำไรใกล้เคียงกันมาก แสนสิริแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42%
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการพิสูจน์
ข้อมูลจาก Property Mentor ชี้ให้เห็นภาพรวมของผลการดำเนินงานภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การที่บริษัทต่างๆ สามารถประคองธุรกิจและสร้างผลประกอบการได้ในสภาวะเช่นนี้ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ ความเข้าใจในตลาด และความยืดหยุ่นในการปรับตัว
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันต่างๆ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นของนักลงทุน จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่า บริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และสามารถสร้างความแตกต่างได้อย่างยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การติดตามผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิด รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างเป็นระบบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
