ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่โอกาสและบทเรียนปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นปีที่หลายคนเฝ้ารอการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง หลังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งผ่านมาจากปี 2565 ทว่า ความเป็นจริงกลับสวนทางกับความคาดหวังอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง นับตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ทำให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้ทำการสำรวจและรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MD) ก็อยู่ในภาวะเดียวกันที่ -23% และ -22% ตามลำดับ และ Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยตัวเลข -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบที่ 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้รายได้จะติดลบไม่มากนักแต่ก็ยังน้อยกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างฉิวเฉียด)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: หัวใจสำคัญของการเติบโตที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการปันส่วนมาจากธุรกิจอื่นที่เข้ามาช่วยพยุง ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการลดลงของรายได้จากการขายได้ที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นผู้นำ)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ยากจะถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างโดดเด่น 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปอย่างน่าเสียดาย)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน กำลังซื้อที่ชะลอตัว และต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของหลายบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการประคับประคองกิจการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ เจ้าของธุรกิจ หรือนักลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการพัฒนาศักยภาพทางธุรกิจให้แข็งแกร่ง พร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ติดต่อเราเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับโซลูชันที่ปรับให้เหมาะกับธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่งในทุกสภาวะ
