ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในตลาด
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเดิมทีหลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอึมครึมนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาตลอดจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นสำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้ดังที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันสถานการณ์อันยากลำบากนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพความเป็นผู้นำอย่างแท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวที่มาพร้อมกับการหดตัวของส่วนใหญ่
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 การปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อยนี้ อาจดูเหมือนเป็นการทรงตัวที่ดี แต่หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงคือ บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ติดลบ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ครองแชมป์รายได้รวม: Sansiri ชนะขาด, AP ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่ากังวลยิ่งขึ้นปรากฏในกลุ่มนี้ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri รั้งอันดับสอง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (เติบโต -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัยที่เริ่มออกดอกออกผลเป็นรูปธรรม
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด, Supalai และ AP ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขนี้รวมถึงกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะเป็นผู้นำ
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
ข้อมูลที่ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ แต่ส่วนใหญ่ก็ประสบภาวะการชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค และนโยบายภาครัฐ ล้วนมีผลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่าการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในภาวะเช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมและแนวโน้มเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเผชิญกับความผันผวนนี้
หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้ธุรกิจของท่านก้าวข้ามความท้าทายและเติบโตอย่างมั่นคงในอนาคต
