ปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ยืนหยัดและใครเผชิญความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก แม้จะมีความหวังจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่า ในสภาวะที่ท้าทายเช่นนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถบริหารจัดการและรับมือกับสถานการณ์ได้ดีเยี่ยม และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
เราพบว่า มีหลายบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% พร้อมด้วย Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางสมรภูมิที่แข่งขันเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารโครงการ การให้เช่า หรือการลงทุนอื่นๆ มาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้เห็นได้ชัดเจนในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำยอดขาย แซงหน้าคู่แข่งรายสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (อันดับ 1)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%, อันดับ 2)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (อันดับ 3)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%, อันดับ 4)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 22,357 ล้านบาท (อันดับ 5)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (อันดับ 7)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%, อันดับ 8)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (อันดับ 10)
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจนในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
การบริหารจัดการต้นทุนและกำไร: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากต้นทุนการดำเนินงานสูง และสามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยปัจจัยสำคัญมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไป
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSTC): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ เราคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่ง สามารถปรับตัว และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่รอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้อย่างถ่องแท้ จะช่วยให้เราสามารถคาดการณ์ทิศทางตลาดได้แม่นยำยิ่งขึ้น และที่สำคัญคือ การมองหาโอกาสในการลงทุน หรือการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือกำลังพิจารณาการลงทุนใน คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่มีศักยภาพ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจของคุณ
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณอย่างมืออาชีพ!
