ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกบทหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญ แม้ว่าในช่วงต้นปีจะมีความหวังริบหรี่จากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ทว่า ภาพรวมกลับกลายเป็นตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยด้านการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่เข้ามาเป็นตัวเร่ง และความซบเซายังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาแห่งการขายและการเติบโต ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้บรรยากาศโดยรวมในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำรายได้รวมกันเป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เราพบเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการบริหารจัดการยอดขายและต้นทุน
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ครองแชมป์ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม บริษัทที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นและติดอันดับ Top 10 ในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อันดับที่ 1 คือ แสนสิริ ที่สามารถทำรายได้รวมสูงที่สุดถึง 39,082 ล้านบาท และยังเติบโตได้ถึง 12% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาด ในขณะที่ AP (Thailand) รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มผู้นำยังคงดุเดือดและน่าจับตามอง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งจากธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำยิ่งขึ้น การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) โดยตรง ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบไปด้วยรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าธุรกิจหลักในการสร้างรายได้จากการขายประสบกับความท้าทายอย่างชัดเจน ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 73% มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดเจนในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงเป็นผู้นำที่น่าเกรงขาม แสนสิริ ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่ง โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถเติบโตได้ในกลุ่มผู้นำ
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาสามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้และโอกาสการเติบโตในอนาคต
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิที่แท้จริง ซึ่งหมายถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน การดำเนินการ และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
Land and Houses สามารถครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิได้อีกครั้ง แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่กำไรของบริษัทได้รับผลบวกอย่างมีนัยสำคัญจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานหลัก หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
แสนสิริ แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่ Origin Property แม้จะมีกำไรลดลงถึง -25% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
แนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ปรับตัวดี
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านต้นทุนที่ผันผวน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 นี้ แม้ว่าแนวโน้มโดยรวมจะยังคงมีความยากลำบากอยู่ แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว และมีความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาเสริมประสิทธิภาพในการขายและการบริการ รวมถึงการมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทต่างๆ ประสบความสำเร็จ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทาย และคว้าโอกาสที่จะเกิดขึ้นในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะสามารถปรับตัวให้เติบโตได้อย่างไรในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่าน
