วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายและสร้างความประหลาดใจให้กับหลายๆ คนอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะส่งทอดมาช่วยขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปข้างหน้าได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ซึ่งสถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยที่แนวโน้มยังไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร พร้อมทั้งระบุผู้เล่นที่โดดเด่นและพิสูจน์ตัวเองในฐานะ “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความยากลำบากนี้
รายได้รวม 41 บริษัท: ภาพรวมที่ชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวเล็กน้อย โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบในวงกว้าง
เจาะลึกรายบริษัท: ผู้แพ้และผู้ที่ต้องปรับตัว
เมื่อเราเจาะลึกไปถึงผลประกอบการรายบริษัท จะเห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจน บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงในกลุ่มบริษัทที่อาจมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเฉพาะ หรือมีข้อจำกัดในการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งน่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว AP Thailand (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% นี่แสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงและฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง ก็ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากสภาวะตลาด
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อมองไปที่ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือนเอาชนะ AP Thailand (AP) ที่มาเป็นอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างน่าเสียดาย Supalai (SPALI) รั้งอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับห้าด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับหก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับเจ็ด 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับแปด 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับเก้า 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับสิบ 15,066 ล้านบาท การที่ Sansiri สามารถกลับมาครองแชมป์รายได้รวมได้อีกครั้ง พร้อมการเติบโตที่แข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ค่าเช่า ดอกเบี้ย หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์อื่น หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่รุนแรงขึ้น
ความท้าทายในส่วนของรายได้จากการขายยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น เมื่อพิจารณาจากตัวเลขรายบริษัท Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งมีรายได้รวมใกล้เคียงอันดับหนึ่ง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือหลักฐานที่ชัดเจนถึงแรงกดดันที่ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญอยู่
AP Thailand ทวงคืนบัลลังก์! รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในกลุ่มนี้มาได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับสองด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับแปด แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างสม่ำเสมอทุกปีในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ หลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆ มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีว่า CPN กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากมีกำไรน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่ LH มีกำไรถึง 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดันกำไรขึ้นมาได้ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับหนึ่งไปแล้ว โดย SPALI เฉือนเอาชนะ AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การขายที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าแม้จะมีความท้าทาย แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังมีศักยภาพในการเติบโต ผู้ประกอบการที่พร้อมจะเรียนรู้ ปรับตัว และสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ยุคสมัย จะสามารถค้นพบโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางวิกฤตนี้ได้อย่างแน่นอน
หากท่านเป็นผู้ที่สนใจใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือหัวเมืองใหญ่ต่างๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการประเมินศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อการลงทุน หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เราพร้อมให้คำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เพื่อนำพาท่านสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
