วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะผลักดันให้ปี 2566 เป็นปีแห่งการทะยานขึ้น กลับกลายเป็นความจริงที่สวนทางเมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงชั่วข้ามคืน แต่ต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ในปี 2567 เองก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ภายใต้ความผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ซับซ้อนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: รอยร้าวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาพรวมที่อ่อนแอของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัส จนมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% ขณะที่ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กันอย่างแท้จริงแล้ว รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังประสบปัญหาที่รายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แข็งแกร่งและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อพิจารณาว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
แม้ Land and Houses (LH) จะยังคงตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปีนี้ แต่ปัจจัยหลักมาจากรายการขายสินทรัพย์พิเศษ (โรงแรม) หากตัดรายการดังกล่าวออกไป Supalai (SPALI) และ AP (Thailand) (AP) จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนกำไร
บทสรุปและทิศทางในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความยากลำบากต่อไป
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสด รวมถึงสามารถนำเสนอนวัตกรรมและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และการคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอยู่ตลอดเวลา อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนกลยุทธ์ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำและนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด