บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้เล่นตัวจริงภายใต้แรงกดดัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายท่านอาจคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปลายปี 2565 จะต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ภาวะชะลอตัวที่เริ่มปรากฏก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้กลายเป็นแรงกดดันที่ต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำ หรือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามที่ผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองเพียงผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่รุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบในอัตรา 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ -26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PSH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566):
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาช่วยหนุน แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการและตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ในกลุ่ม 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูล พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ บริษัทที่รายได้จากการขายตกลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่ -40% และ Land and Houses Plc. (LH) ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาเมื่อเทียบกับปี 2565 แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดเล็ก แต่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
อันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566):
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดและสร้างส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ได้ในปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของ 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566):
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานที่ท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2566 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่ยังคงรักษาผลประกอบการที่แข็งแกร่งไว้ได้ แต่ส่วนใหญ่กลับเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในที่ส่งผลต่อทั้งรายได้และกำไร
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยในระดับกลางถึงบน
ในภาวะเช่นนี้ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแตกต่างในการนำเสนอโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถอยู่รอดและเติบโตได้ นอกจากนี้ การมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรือโครงการที่ตอบโจทย์ Mega Trends เช่น สังคมสูงวัย หรือการใช้ชีวิตแบบ Work from Anywhere อาจเป็นอีกทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการ พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ หรือการตัดสินใจซื้อขาย บ้าน คอนโด ที่ดิน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ณ บัดนี้.
