ปี 2566: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย – วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน จากโมเมนตัมเชิงบวกที่คาดหวังจากปี 2565 กลับถูกแทนที่ด้วยสภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลากหลายประการ ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงผลกระทบต่อเนื่องที่ส่งทอดมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และความท้าทายนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567
เพื่อตอบคำถามว่า ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด
ภาพรวมรายได้รวม: แรงส่งที่เริ่มแผ่ว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างหนัก พบว่ามีหลายรายที่มีรายได้ติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ES) ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีวัดประสิทธิภาพหลัก
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการขับเคลื่อนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยไม่นับรวมรายได้จากแหล่งอื่นที่อาจมีความผันผวน เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงอย่างน่าใจหายถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจไม่แพ้กันคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
แชมป์รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ก็แสดงผลงานที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการดำเนินงาน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่เข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าคือผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิสูงสุด โดยได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 1 หากไม่นับรวมรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงรักษาอันดับไว้ได้)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนกันไปแบบหวุดหวิด)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และปัจจัยเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เอง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง การที่บริษัทใดจะสามารถปรับตัว เรียนรู้ และรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ซับซ้อนนี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด การติดตามแนวโน้มของตลาดและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคงในยุคที่ทุกการเคลื่อนไหวล้วนมีความหมาย
