วิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – กลยุทธ์รับมือความท้าทายและการเติบโตที่แตกต่าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลายท่านคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏให้เห็น แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ยังคงอึมครึมต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ นี้ สามารถปรับกลยุทธ์และรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราวความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงในอัตราที่สูงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property 23%, Major Development 22%, และ Siamese Asset 21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นชื่อที่คุ้นเคยและได้รับการยอมรับในตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai 10%, Pruksa Holding 9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางแรงกดดันของตลาด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation รั้งอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univentures ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นเกณฑ์หลักนั้นมีความสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปรากฏว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าจับตามองคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ยืนหนึ่งผู้นำยอดขาย ยืดหยุ่นต่อสภาวะตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาฐานรายได้จากการขายใน Top 10 ด้วยมูลค่า 8,840 ล้านบาท Quality House ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพการเติบโตจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด ปัจจัยชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของทุกธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งผู้นำกำไร จากปัจจัยพิเศษ
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset คว้ารางวัลอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือปี 2567 และโอกาสสำหรับนักลงทุน
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2567 เช่นกัน การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการเงินที่อาจทรงตัว หรือมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และสร้างจุดแข็งที่แตกต่างให้กับแบรนด์ จะสามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานอย่างเข้มข้น การประเมินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง (โดยเฉพาะใน อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และพื้นที่ท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มฟื้นตัว) การพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงินของบริษัท และการมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและวางแผนกลยุทธ์อย่างเป็นระบบ จะช่วยให้คุณสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างมั่นคง และสร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจในระยะยาว
