เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทสรุปปีแห่งความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกคือหัวใจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่กำลังเข้าสู่ช่วงขาขึ้น กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสนัก
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ประสบปัญหา -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่พ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนกำลังซื้อและความสามารถในการทำตลาดของแต่ละบริษัทได้แม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้ชนะด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย: แสนสิริ, เอพี (ไทยแลนด์) และศุภาลัย นำทัพ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำด้านยอดขาย)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่ารายได้จะสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในเชิงธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: สู่ยุคใหม่แห่งการบริหารจัดการความเสี่ยงและการสร้างมูลค่า
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยมหภาคหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้งและพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ กลยุทธ์สำคัญที่ผมมองว่าจะมีความจำเป็นอย่างยิ่งยวดในการรับมือกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต ได้แก่:
การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างเข้มข้น: ในสภาวะที่ยอดขายอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารสต็อกสินค้าคงค้าง และการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นหัวใจสำคัญในการรักษาผลประกอบการ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง: ต้องหันมาให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดอย่างละเอียด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง การพัฒนาโครงการที่มีขนาดเหมาะสม ฟังก์ชันตอบโจทย์ และราคาที่เข้าถึงได้ จะเป็นกุญแจสำคัญ
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: ตั้งแต่การตลาดออนไลน์ การนำเสนอข้อมูลโครงการเสมือนจริง (Virtual Tours) ไปจนถึงการบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานและลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น จะเป็นข้อได้เปรียบ
การกระจายความเสี่ยงในพอร์ตโฟลิโอ: การพึ่งพิงตลาดหรือกลุ่มผลิตภัณฑ์ใดผลิตภัณฑ์หนึ่งมากเกินไปอาจเป็นความเสี่ยง การขยายการลงทุนไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า, โครงการเชิงพาณิชย์, หรือแม้กระทั่งการลงทุนในธุรกิจที่สร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้
การให้ความสำคัญกับการสร้างแบรนด์และความน่าเชื่อถือ: ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารเข้าถึงได้ง่าย ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือและมีประวัติการดำเนินงานที่ดี การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและการสื่อสารที่โปร่งใส จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความภักดีของลูกค้า
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เติบโตแบบเส้นตรงเสมอไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาองค์กรให้ผ่านพ้นความท้าทาย และก้าวต่อไปอย่างแข็งแกร่งในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยวิเคราะห์เชิงลึกและวางกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 และปีต่อๆ ไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมมือกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ
