ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและกลยุทธ์รับมือความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ปัจจัยหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ช่วงขาลงต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยความจำเป็นในการทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของอุตสาหกรรม การวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินผลการดำเนินงานและศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่า ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ องค์กรใดสามารถบริหารจัดการและปรับตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีผู้ที่สามารถเติบโตสวนกระแส
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยมีอัตราการลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญสถานการณ์ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว ยังมีผู้เล่นที่สามารถแสดงผลงานโดดเด่นและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ด้วยรายได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการตอกย้ำความสามารถในการบริหารจัดการแบรนด์และกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย <1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึง รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการสู่ตลาดได้อย่างแท้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางส่วนมีรายได้มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการโดยตรง แต่เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำอาจมีการเปลี่ยนแปลง
รวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งติดอันดับต้นๆ ในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่ท้าทายนั้นส่งผลกระทบต่อทุกราย ไม่ว่าจะเป็นผู้เล่นรายใหญ่หรือรายเล็ก
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้าน รายได้จากการขาย ได้สำเร็จ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายไป 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นที่ 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่า Land and Houses (LH) จะมีรายได้จากการขายลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6) Frasers Property (Thailand) (FPT) ตามมาที่อันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ คว้าอันดับ 9 ไปด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่บ่งชี้ถึงความยั่งยืนและความสามารถในการบริหารต้นทุน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือบทพิสูจน์สุดท้ายถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและราคาขายที่อาจไม่สามารถส่งผ่านไปยังผู้บริโภคได้ทั้งหมด
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริแสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ทำกำไรสุทธิไป 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
กลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และอนาคต
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2567 นี้ สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอชี้แนะแนวทางในการรับมือกับสถานการณ์นี้ ดังนี้:
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงาน: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การศึกษาและทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการสร้างสรรค์โครงการที่มีคุณค่า ตรงกับความต้องการ และสามารถแข่งขันได้ในตลาด เช่น โครงการที่เน้นความคุ้มค่า การใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย หรือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี
การกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ: สำหรับบริษัทขนาดใหญ่ การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate), อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Rental Properties), หรือแม้กระทั่งการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อลดการพึ่งพิงรายได้จากตลาดที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
การเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องเพียงพอ การรักษาเสถียรภาพทางการเงิน และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะช่วยให้องค์กรสามารถประคองตัวผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดฟื้นตัว
การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในทุกมิติของการดำเนินงาน ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารหลังการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การสร้างแบรนด์และความภักดีของลูกค้า: ในภาวะที่การแข่งขันสูง การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า จะเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าอย่างยิ่ง การรักษาคุณภาพโครงการ การบริการหลังการขายที่ดี และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะช่วยให้เกิดการซื้อซ้ำและบอกต่อ
ปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่น และพร้อมที่จะปรับตัว การมองหาโอกาสท่ามกลางวิกฤตนั้น ย่อมเป็นสิ่งที่เป็นไปได้เสมอ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor พร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนและให้คำปรึกษา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของท่าน สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้ครับ
