ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวต่อไป?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและสภาวะตลาดมาหลากหลายรูปแบบ แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ สวนทางกับความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลับกลายเป็นว่าเราได้เห็นการชะลอตัวที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนกระทั่งสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง และแนวโน้มที่เห็นในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความไม่แน่นอนนี้อยู่
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจถึงสถานการณ์และผลกระทบที่เกิดขึ้นกับบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด เพื่อให้เห็นภาพว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิแห่งโอกาสและความท้าทายนี้
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างฉายชัด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท: การแข่งขันอันดุเดือดในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP Thailand (AP) ซึ่งรั้งอันดับ 2 ไปอย่างฉิวเฉียดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, Univenjure (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ปัจจัยชี้ขาดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลจากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายโครงการโดยตรง เช่น การลงทุนในทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว หรือการขายสินทรัพย์อื่น ๆ ดังนั้น การโฟกัสที่รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพศักยภาพหลักในการขับเคลื่อนธุรกิจของบริษัท
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ได้รวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงนี้ สะท้อนให้เห็นในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กดดันผู้เล่นทุกราย ไม่เว้นแม้แต่รายใหญ่
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท: การแข่งขันที่พลิกโผ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP Thailand (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 2 อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัท ที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการดำเนินงานที่ยอดเยี่ยม ด้วยการเติบโตถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรที่เป็นรูปธรรมได้ ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท: กลยุทธ์ที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์เก่า โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันกำไรของ LH คือ การมีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP Thailand (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และจากการวิเคราะห์แนวโน้มปัจจุบัน คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัว วางกลยุทธ์ที่รอบคอบ และใช้ความเชี่ยวชาญที่มีเพื่อฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ
สำหรับท่านที่กำลังพิจารณาการลงทุน หรือมองหาพันธมิตรทางธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้ และการติดตามผลประกอบการของผู้เล่นในตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมจะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
