ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความผันผวนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังถึงการกลับมาเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยสำคัญคือการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และสถานการณ์นี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาสู่ปี 2567
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ข้อมูลเชิงลึกและเป็นประโยชน์ต่อวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพตลาดอันท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดและคว้าชัยในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าน่าใจหายไม่น้อย เพราะมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บางบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ก้าวสู่แชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top Tier
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Sansiri ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (เดิมชื่อ U Htown) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จึงมีการเปลี่ยนแปลงไป
รวม 41 บริษัทที่ได้ทำการรวบรวมข้อมูล สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทประสบปัญหาหนัก เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เคยเป็นผู้นำก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาเงียบๆ แต่ก็เป็นที่น่าจับตาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดจนยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: ปัจจัยพิเศษที่พลิกเกม
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ผู้ทำ กำไรสูงสุด ไว้ได้ในปีนี้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไร หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3 Sansiri มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property ตามมาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ รับมือกับปัจจัยมหภาคต่างๆ ที่ส่งผลกระทบ และหาโอกาสใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวใกล้รถไฟฟ้า รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการและแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จให้กับเป้าหมายของคุณในทุกสภาวะตลาด
