ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้ามและบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของผู้นำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดหลังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งผ่านมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังไว้ได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 เช่นกัน
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกแก่ผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงนักลงทุนและผู้ประกอบการที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งและก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตัวจริง
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในภาวะเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สถานการณ์เหล่านี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีผู้เล่นรายใดในตลาดที่สามารถอยู่นอกเหนือจากผลกระทบของสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวได้
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company (U) (เดิมชื่อ U City, ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของ BUI) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในบางกรณี รายได้รวมของบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกและลำดับย่อยๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะมีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างหนัก เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำจาก Sansiri (SIRI) ซึ่งมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกอย่างน่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การแข่งขันในวงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่ชี้ขาดความเป็นผู้ชนะที่แท้จริง เพราะต่อให้มียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 4 เป็นของ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่รออยู่และการเตรียมพร้อมสู่ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและการปรับตัว ปี 2567 นี้คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยมหภาค เช่น ทิศทางอัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และสภาวะเศรษฐกิจโลก
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน, มีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่ยืดหยุ่น, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และที่สำคัญคือเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านอุปสรรคต่างๆ ไปได้ และมองเห็น โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ซ่อนอยู่ในสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการกลยุทธ์ในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ การศึกษาปัจจัยขับเคลื่อนตลาด, ทำความเข้าใจแนวโน้มการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ที่น่าสนใจ, และการประเมินศักยภาพของแต่ละโครงการหรือแต่ละบริษัท จะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยนำทางคุณไปสู่เป้าหมายการลงทุนที่ใช่!
