วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566-2567 – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับผู้ประกอบการหลายรายที่คาดหวังโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว การชะลอตัวที่เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติคือช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่แพ้กัน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท เราได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสำรวจผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้จะช่วยเผยให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีดาวเด่น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ไม่ได้เติบโตทั่วถึง
บริษัทที่ประสบปัญหาหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เคยเป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้รวมปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากค่าเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ๆ เข้ามาเป็นส่วนประกอบ ในขณะที่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมสูง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับมาผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตโดดเด่นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงในด้านการเติบโตของรายได้จากการขายคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และประสิทธิภาพในการทำธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ปัจจัยสู่ความสำเร็จในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย (Residential Property) อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาวะชะลอตัว ยังคงมีบริษัทที่สามารถรักษาและสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะในมิติของ รายได้จากการขาย และ กำไรสุทธิ
ปัจจัยที่ทำให้ Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์และการสร้างรายได้เสริมที่ชาญฉลาด สิ่งนี้สะท้อนถึงการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย และความสามารถในการสร้างมูลค่าจากสินทรัพย์ที่ไม่ใช่เพียงโครงการที่อยู่อาศัย
AP (Thailand) และ Sansiri (SIRI) ที่ติดอันดับต้น ๆ ทั้งในด้านรายได้จากการขายและกำไร แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ การบริหารจัดการยอดขายที่มีประสิทธิภาพ และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเติบโตของแสนสิริในส่วนของกำไรที่ก้าวกระโดด 42% บ่งบอกถึงการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การขายที่ประสบความสำเร็จ
Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่สูงถึง 103% และการติด Top 10 ในด้านกำไร แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่สามารถสร้างรายได้และผลกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เน้นตลาดบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ หรือโครงการที่เน้นการสร้างชุมชนที่น่าอยู่ (Community Living) ยังคงมีโอกาสเติบโต
นอกจากนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น คลังสินค้า โลจิสติกส์ และอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงเป็นกลุ่มที่น่าจับตา จากการเติบโตของ E-commerce และความต้องการพื้นที่สำนักงานสมัยใหม่
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในยุคใหม่
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและกลยุทธ์ที่ทันสมัยเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ในภาวะที่ต้นทุนวัสดุและการก่อสร้างยังคงเป็นปัจจัยกดดัน การควบคุมและบริหารต้นทุนให้ดีคือหัวใจสำคัญ
การบริหารสภาพคล่อง (Cash Flow Management): การรักษาโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและการบริหารกระแสเงินสดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม และการนำเสนอโครงการที่มีความแตกต่างและสร้างคุณค่า
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด และการบริการหลังการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
การกระจายความเสี่ยง: การมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย ทั้งในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย, พาณิชย์, อุตสาหกรรม) และการขยายตลาดไปยังภูมิภาคต่างๆ
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การดำเนินธุรกิจที่ใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม สังคม และมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและมูลค่าระยะยาวให้กับองค์กร
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยบางราย ที่ยังคงสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการเรียนรู้เพิ่มเติมและวางแผนอนาคตของคุณในตลาดที่เต็มไปด้วยศักยภาพแต่ก็แฝงด้วยความท้าทายนี้
หากคุณพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าและมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณในวันนี้