ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าสิบปี ขอพาทุกท่านเจาะลึกถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบททดสอบความแกร่งของแต่ละบริษัท จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มฟื้นตัวจะส่งต่อไปยังปี 2566 นั้น กลับสวนทางกับความเป็นจริง เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่เพียงพอ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2567 ยังคงถูกจับตามองอย่างใกล้ชิด
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้างใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายในช่วงเวลาที่อุปสงค์ชะลอตัว
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% การที่บริษัทขนาดใหญ่ประสบภาวะรายได้ลดลง ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ อสังหาริมทรัพย์ในไทย กำลังเผชิญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่แท้จริง เราต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่สำหรับรายได้จากการขายซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นั้น ตัวเลขกลับมีแนวโน้มที่น่าสนใจยิ่งกว่า
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งประสบภาวะรายได้จากการขายติดลบ บ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อ ตลาดที่อยู่อาศัยไทย
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ทำรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการแข่งขันที่รุนแรง ประกอบกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย ส่งผลต่อยอดขายของบริษัทชั้นนำอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
King of Sales: AP (Thailand) ครองบัลลังก์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในอันดับผู้นำอย่างชัดเจน
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SPRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า หรือมีความสามารถในการทำกำไรต่ำ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ตัวจริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้ลดลง
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ไม่ยาก
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SPRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และกลยุทธ์รับมือ
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และปัจจัยภายใน เช่น ความเข้มข้นในการแข่งขัน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยนไป
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและสามารถปรับตัวได้รวดเร็ว
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมมองว่าบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ดีในปี 2567 จะต้องมีคุณสมบัติเหล่านี้:
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในภาวะที่ยอดขายชะลอตัว
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: ทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด เช่น การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง การออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบใหม่ (เช่น Work from Home) และราคาที่เข้าถึงได้
การตลาดเชิงรุกและสร้างสรรค์: ใช้เครื่องมือดิจิทัลให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ
การกระจายความเสี่ยง: การมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบ (เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม) และการขยายไปยังทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการ และการบริการลูกค้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหา บ้านสวยทำเลดี การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทต่างๆ เช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านใหม่ หรือ คอนโดพร้อมอยู่ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเข้ามา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินและการใช้ชีวิตอย่างมีความสุขใน ประเทศไทย ครับ
