ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่อยู่ในสมรภูมินี้ จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังปี 2565 ที่ดูเหมือนทุกอย่างกำลังจะไปได้สวย แต่แล้วตลาดก็กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้เลย และภาพที่เห็นในปี 2567 นี้ ก็ยังคงสะท้อนความยากลำบากที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมาว่า แต่ละองค์กรสามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ กลายเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเหมือนตัวเลขรวมที่ใหญ่ แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% แต่หากเจาะลึกรายบริษัท สถานการณ์ยิ่งชัดเจนขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นบริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม, AP (Thailand) ไล่บี้ติดขอบ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่มีประสบการณ์ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อตัดส่วนเหล่านั้นออกไป เราจะได้ภาพที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายจริงของแต่ละบริษัท
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายนั้นเห็นได้ชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมีตัวเลขลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ ที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับมาผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ เติบโตสวนกระแส
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
บทสรุป: กำไรคือตัวชี้วัดชัยชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีการขายได้มาก หรือมีตัวเลขรายได้ที่สูงลิ่ว แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเพิ่มขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของภาค อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังเห็นความสามารถในการปรับตัวและสร้างผลกำไรของบริษัทชั้นนำหลายแห่ง หากคุณคือเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่อื่นๆ หรือกำลังพิจารณา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ไม่ง่ายนัก แต่ท่ามกลางความท้าทาย ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ การติดตามแนวโน้ม กลยุทธ์ และการปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาดอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณสามารถนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตต่อไปได้อย่างมั่นคง และก้าวสู่การเป็นผู้นำที่แท้จริงใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือแม้แต่การพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน.
