วิเคราะห์เจาะลึก: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้คว้าชัยท่ามกลางความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความหวังว่าตลาดจะก้าวเข้าสู่ช่วงขาขึ้นได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม การชะลอตัวเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และความไม่แน่นอนนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่สำคัญนี้ ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวภายใต้แรงกดดัน
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักหากมองเพียงภาพรวม แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับมีความซับซ้อนมากกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบภาวะรายได้รวมลดลง
บางบริษัทเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ติดลบไป -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% พร้อมด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้ส่วนเพิ่มจากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากวัดเฉพาะรายได้ที่มาจากธุรกรรมการขายโครงการโดยตรง โฉมหน้าของ Top 10 อาจเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์รายได้จากการขายยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็ประสบกับรายได้ขายที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะยังคงมีรายได้จากการขายสูง แต่ก็ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถโกยรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนอันดับ 1 กลับมาได้จาก Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโตที่ 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อยู่ในอันดับที่ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการเดินหน้าพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินชัยชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากเพียงใดอาจไม่สำคัญเท่ากับการทำ กำไรสุทธิ ให้ได้มากพอ การมีกำไรน้อยหรือเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ประกอบกับกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถคว้าแชมป์กำไรได้ในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางข้างหน้า
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กว่า 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา และชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเราคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากและต้องการการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ต่อไป
ในฐานะนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ และหากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะมอบโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในอนาคตไปด้วยกัน
