ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปัจจัยขับเคลื่อน รายได้ และกำไรสุทธิของบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็มิได้เห็นสัญญาณการกลับมาคึกคักที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในตลาดได้อย่างแท้จริง
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมและรายบริษัท
ภาพรวมผลประกอบการด้านรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดโดยรวมที่เผชิญกับแรงกดดัน รายได้รวมของกลุ่มบริษัทเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อพิจารณาในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: การจัดอันดับและภาพสะท้อน
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S) : 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองอันดับแรกที่ Sansiri สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ แม้ว่า AP (Thailand) จะตามมาอย่างกระชั้นชิดก็ตาม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญมากกว่า เพราะในรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ใช่ผลลัพธ์โดยตรงจากการดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้มีความชัดเจนกว่ารายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และเป็นที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: การเปลี่ยนแปลงและการเติบโต
การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกในส่วนของรายได้จากการขายในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างแข็งแกร่ง ในขณะที่ Sansiri ก็ยังคงแสดงศักยภาพด้วยการเติบโตของรายได้จากการขาย ในขณะเดียวกัน SC Asset Corporation ก็สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่โดดเด่น
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายเพื่อให้เกิดกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งต่างหาก คือหัวใจสำคัญของการเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในธุรกิจนี้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: การสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการทางการเงิน:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม Supalai และ AP (Thailand) แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรที่สม่ำเสมอและใกล้เคียงกัน Sansiri ก็แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ
แนวโน้มและความท้าทายในปี 2567
จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดย Property Mentor ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งในการปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันสูงและผู้บริโภคมีทางเลือกที่หลากหลาย การสร้างความแตกต่างและมอบมูลค่าที่เหนือกว่าให้กับลูกค้ากลายเป็นสิ่งจำเป็น การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า และการนำเสนอบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกยิ่งขึ้น หรือมองหาโอกาสในการลงทุนและพัฒนาธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงวิเคราะห์ล่าสุดและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะเป็นก้าวสำคัญที่ช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจได้อย่างแม่นยำท่ามกลางพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
