ปี 2566: บทสรุปผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสิบปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมแห่งตลาดมาอย่างโชกโชน การวิเคราะห์แนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น เปรียบเสมือนการอ่านเข็มทิศนำทางธุรกิจในยุคที่ความไม่แน่นอนคือสิ่งแน่นอนที่สุด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ผมจำได้ดีถึงความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมอันสดใสของปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายเชื่อว่าตลาดกำลังจะกลับมา “take off” อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อสัญญาณชะลอตัวเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่ง “ไฮซีซั่น” ของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มยังคงไม่สดใสนักเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ทาง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของปีที่ผ่านมาได้มากน้อยเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผิน อาจดูเหมือนมีการลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (L.P.N. Development), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (Eastern Star Real Estate) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (Country Group Development) ที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ (Raimon Land) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (Lalin Property) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (Major Development) -22% และ ไซมิส แอสเสท (Siamese Asset) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ก็ยังไม่พ้นวิกฤต โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตอย่างยิ่งคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (Supalai) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันใน Top 10 เข้มข้น
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 เราจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือด:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (U City): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านรายได้รวมมาได้ ถือเป็นชัยชนะที่น่าประทับใจภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ อย่างไรก็ตาม การจะวัดผลงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนจากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า การรักษาฐานรายได้จากการขายให้เติบโต หรือแม้แต่ทรงตัวได้นั้น เป็นเรื่องที่ยากลำบากอย่างยิ่งในปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถกลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อีกครั้ง แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการสต็อก การตลาด และการส่งมอบโครงการที่ยังคงแข็งแกร่ง แม้จะมีการลดลงเล็กน้อยก็ตาม ในขณะที่ แสนสิริ ก็ยังคงรักษามาตรฐานการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ การเติบโต 7% ของแสนสิริ ในสภาวะตลาดเช่นนี้ ถือเป็นสัญญาณที่ดี
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตระดับนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการขยายตลาดและโมเดลธุรกิจที่เริ่มเห็นผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความเป็น “ผู้ชนะ”
แม้รายได้จะสูง แต่หากท้ายที่สุดแล้วเหลือกำไรน้อยนิด การทำธุรกิจก็ย่อมไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แรงกดดันด้านต้นทุนและสภาวะตลาดที่อ่อนแอ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิได้นั้น ส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยพิเศษ คือกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยนี้ ศุภาลัย ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 แทน การที่ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) มีกำไรใกล้เคียงกันมาก ถือเป็นการแข่งขันที่น่าจับตามอง
แสนสิริ แสดงผลงานกำไรที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง ด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค แม้ว่า ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จะมีกำไรลดลงถึง -25% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการรักษาฐานกำไรไว้ได้
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องคว้า
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือผลลัพธ์จากการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งชี้ให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญ ความยืดหยุ่น และกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มายาวนาน ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว บริษัทที่สามารถเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค สามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ปีนี้อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาอย่างรอบคอบ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการเลือกพาร์ทเนอร์ที่น่าเชื่อถือ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลและประสบการณ์ที่เราสั่งสมมา เพื่อช่วยให้ท่านก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ไปด้วยกันครับ.
