อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เป็นปีที่สะท้อนภาพความท้าทายอย่างชัดเจนสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผ่านมายังปี 2567 ซึ่งยังคงเห็นภาพความไม่สดใสเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Property Mentor ในฐานะผู้รวบรวมข้อมูลเชิงลึก ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ทำรายได้ลดลง 23% Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1% Supalai (SPALI) ติดลบ 10% Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลจาก U City แต่ในบทความเดิมใช้ชื่อ UniVenture)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวมสูง ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ประจำปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำรายได้จะมีความสำคัญ แต่ปัจจัยสุดท้ายที่จะตัดสินความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถกักเก็บไว้ได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด ประจำปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรที่โดดเด่นในปีนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai น่าจะเป็นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า การปรับตัวตามสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมตลาดนี้ การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ หรือการเข้าร่วมสัมมนาเพื่อแลกเปลี่ยนความรู้ คือก้าวต่อไปที่ทรงคุณค่า เพื่อเตรียมความพร้อมและสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
