ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้คว้าชัย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาแล้วหลายครั้ง และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของอุตสาหกรรมนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพาตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การหยุดชะงักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นที่ปกติจะเป็นสัญญาณของการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงท้าทายต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะแสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ยังเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการแต่ละราย และที่สำคัญที่สุด คือการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ประสบปัญหาการปรับตัวในการตอบสนองต่อความต้องการของตลาด ขณะที่ ESTAR และ CGD ก็ต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการโครงการและการขาย นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% และ Lalin Property (LPH) ที่ติดลบ 23% รวมถึง Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ในภาวะตลาดเช่นนี้
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังอยู่ในแดนลบไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% แสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทที่มีความแข็งแกร่ง ก็ยังต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาด
แสนสิริ ผงาด! ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุดปี 2566
ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย Sansiri (SIRI) สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้อย่างน่าประทับใจ โดยขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 12% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดี
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Universal Utilities Public Company Limited)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของรายได้ในกลุ่มผู้นำตลาด แต่ก็มีความแตกต่างที่น่าสนใจเมื่อพิจารณาจากแหล่งที่มาของรายได้
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
ในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบไปด้วยรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 อันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลง 2% สะท้อนให้เห็นว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นและความท้าทายในการเข้าถึงลูกค้า ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้ประกอบการ
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้จะยังคงเป็นผู้นำตลาด แต่ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันในการรักษาฐานลูกค้าและการสร้างยอดขายใหม่ๆ
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์! ยอดขายสูงสุดปี 2566
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขายได้อย่างสง่างาม ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการการขายที่มีประสิทธิภาพ
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง โดยอยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้ดีขึ้น โดยก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการวัดผล “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิที่แท้จริง ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาอัตรากำไรท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ
Land and Houses ยืนหนึ่ง! คว้าแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาทในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ใช่กำไรจากการดำเนินงานหลัก อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์และสร้างผลตอบแทนจากธุรกิจหลักก็ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ
หากไม่นับรายการพิเศษ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิดที่ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงความสามารถในการทำกำไรในระดับสูง
SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสก็มี
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง
คาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม สามารถมองเห็นแนวโน้มและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และทำความเข้าใจกลยุทธ์ที่พวกเขาใช้ จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำคุณไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
