ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แกร่งกล้าที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ประจักษ์ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่จะถึงนี้
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับตัวเลข -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ นำทัพ ด้วยรายได้รวมที่เติบโต
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์หลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่นๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนภาพรวมของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างครบถ้วน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจากทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นว่า มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญ คือในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่ทำยอดขายได้มาก ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาด
AP (Thailand) โกยยอดขายสูงสุด: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม
อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ในตลาด โครงการที่อยู่อาศัย ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจน โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จของการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
มาถึงจุดตัดสินที่สำคัญที่สุด นั่นคือ กำไรสุทธิ แม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรที่เหลือเข้ากระเป๋าต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร: บทเรียนจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH กลับมายืนหนึ่งในแง่ของกำไร หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 1 น่าจะเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การที่จะประสบความสำเร็จในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ เพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน และที่สำคัญคือต้องเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจถึงผลประกอบการที่แท้จริง รวมถึงปัจจัยขับเคลื่อนกำไรของแต่ละบริษัท จะช่วยให้ท่านสามารถเลือกสรร โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับทุกการลงทุนของท่าน
