ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบสำคัญ ที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง นำโดยปัจจัยแวดล้อมทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง สถานการณ์ที่ชวนให้ขบคิดนี้ ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เราต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินผลการดำเนินงาน และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง ท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวเล็กน้อย
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่กว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งภาคส่วน
บริษัทบางแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City)
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริงของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำและสะท้อนแก่นแท้ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คือหัวใจหลักที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขาย
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (บริษัทเดียวที่สามารถรักษาอันดับ 1 ได้อย่างเหนียวแน่น)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้าสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตามองใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือสิ่งที่จะตัดสินผู้ชนะที่แท้จริงใน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 นี้ บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบแซงขึ้นอันดับ 1)
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 6 ไปแบบฉิวเฉียด)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) PCL (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 ได้พิสูจน์ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้มีแต่ความท้าทายเท่านั้น แต่ยังเป็นเวทีที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคมของบริษัทที่แข็งแกร่ง การมีรายได้รวมและรายได้จากการขายที่ลดลง อาจเป็นสัญญาณเตือน แต่ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค คือปัจจัยที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
สำหรับปี 2567 นี้ ผมเชื่อว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่น้อย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ มีความเข้าใจใน เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาด จะสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างแน่นอน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจภาพรวม ผู้ที่สนใจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจ ควรพิจารณาถึงปัจจัยด้านการบริหารจัดการ กระแสเงินสด และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาที่เข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง เพื่อช่วยนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมสร้างอนาคตที่สดใสให้กับท่าน
