“อาคารสำนักงานเก่า: ถึงเวลาปฏิวัติการบริหารสู่ยุคใหม่ ท่ามกลางซัพพลายอาคารเกรด A ที่ท่วมท้น”
โดย: รวิภา นุ่นสวัสดิ์
วันที่: 25 มกราคม 2569 | 21:00 น.
หัวใจสำคัญ:
ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่จากการหลั่งไหลของอาคารสำนักงานใหม่เกรด A และ A+ ทำให้ อาคารสำนักงานเก่า ต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
เจ้าของ อาคารสำนักงานให้เช่า จำเป็นต้องพิจารณาการปรับปรุงอย่างเป็นระบบ โดยมุ่งเน้น 3 ด้านหลัก ได้แก่ การปรับปรุงพื้นที่สำนักงาน ด้านกายภาพ, การอัปเกรดระบบวิศวกรรมที่ทันสมัย (ไฟฟ้า, เครื่องปรับอากาศ, ลิฟต์), และการบริหารจัดการอาคารอย่างมืออาชีพ
การยกระดับสู่มาตรฐาน อาคารเขียว (Green Office) และการนำเทคโนโลยีอัจฉริยะ เช่น AI และ IoT มาใช้ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดผู้เช่า และสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ
ในยุคปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานคร กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน การเข้ามาของอาคารสำนักงานใหม่จำนวนมหาศาล โดยเฉพาะอาคารที่ได้รับการจัดอันดับเป็นเกรด A และ A+ ได้ยกระดับมาตรฐานของตลาดไปอีกขั้น อาคารเหล่านี้มาพร้อมกับเทคโนโลยีที่ล้ำสมัย การออกแบบที่คำนึงถึงหลักการของอาคารเขียว (Green Building) และมักตั้งอยู่ในโครงการแบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use Development) ขนาดใหญ่ ทำให้ อาคารสำนักงานเก่า ที่มีอายุการใช้งานยาวนานกว่า 15 ปี กำลังประสบแรงกดดันอย่างหนัก ทั้งในด้านอัตราการเช่าที่ลดลง และความสามารถในการแข่งขันที่ลดน้อยถอยลง
รายงานจากศูนย์วิจัยกรุงศรี ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่น่าจับตา โดยการลงทุนในอาคารสำนักงานในช่วงปี 2567-2569 ได้เพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่า เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อนหน้า ขณะที่อุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 1.5-2.0% ต่อปี ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2568-2569 จะเป็นอาคารที่อยู่ในกลุ่มเกรด A และ A+ สถานการณ์เช่นนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่ อาคารสำนักงานเก่า จะต้องปรับตัว
ก้าวข้ามข้อจำกัด: กลยุทธ์การปรับปรุงอาคารสำนักงานแบบองค์รวม
นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการบริหารจัดการอาคาร ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การปรับปรุง อาคารสำนักงานเก่า ไม่สามารถใช้วิธีการแก้ไขปัญหาเฉพาะจุดอีกต่อไปได้ แต่ต้องอาศัยการวางแผนเชิงกลยุทธ์แบบองค์รวม ซึ่งครอบคลุม 3 เสาหลักสำคัญ ได้แก่ กายภาพอาคาร, งานระบบวิศวกรรม, และการบริหารจัดการ
การปรับปรุงพื้นที่สำนักงาน ด้านกายภาพ: สร้างความประทับใจแรกพบ
ในมิติของกายภาพอาคาร การให้ความสำคัญกับการปรับปรุงองค์ประกอบที่ผู้ใช้งานอาคารสัมผัสโดยตรงเป็นอันดับแรก คือหัวใจสำคัญ การปรับปรุงเปลือกอาคาร (Façade) ให้มีความทันสมัยและสะท้อนภาพลักษณ์ที่ดี, การออกแบบโถงทางเข้าและล็อบบี้ (Lobby) ให้มีความโอ่อ่า สะดวกสบาย และน่าประทับใจ, การปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) ให้มีความยืดหยุ่นและตอบโจทย์การใช้งานที่หลากหลาย, รวมถึงการปรับปรุงห้องน้ำและโถงลิฟต์ (Lift Lobby) ให้สะอาด สะดวก และปลอดภัย ล้วนมีบทบาทอย่างยิ่งในการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีของอาคาร การยกระดับประสบการณ์ของผู้เช่า (Tenant Experience) ไม่เพียงแต่สร้างความรู้สึกปลอดภัยและความสะดวกสบาย แต่ยังเป็นการเพิ่มความน่าสนใจในการตัดสินใจเช่าพื้นที่ และส่งเสริมการทำงานที่มีประสิทธิภาพของผู้เช่า
การอัปเกรดงานระบบวิศวกรรม: หัวใจสำคัญของความเสถียรและการประหยัดพลังงาน
งานระบบวิศวกรรมถือเป็นเส้นเลือดใหญ่ของอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนาน ระบบต่างๆ เช่น ระบบไฟฟ้า, ระบบปรับอากาศ (HVAC), ระบบลิฟต์, และระบบความปลอดภัย จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบ บำรุงรักษา และอัปเกรดอย่างสม่ำเสมอ เครื่องจักรและอุปกรณ์ที่เริ่มเสื่อมสภาพตามกาลเวลา อาจนำไปสู่ปัญหาการขัดข้องที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของผู้เช่าโดยตรง
ในยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญ การนำเทคโนโลยีอัจฉริยะ เช่น ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และ Internet of Things (IoT) มาใช้ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการระบบได้อย่างมหาศาล AI สามารถวิเคราะห์ข้อมูลการใช้พลังงานเพื่อวางแผนการใช้พลังงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด คาดการณ์ความต้องการพลังงาน และแจ้งเตือนความผิดปกติที่อาจเกิดขึ้นก่อนที่จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ ในขณะที่ IoT สามารถช่วยในการมอนิเตอร์การทำงานของอุปกรณ์ต่างๆ แบบเรียลไทม์ ทำให้สามารถจัดการกับปัญหาได้อย่างรวดเร็ว การลงทุนในระบบที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพ ไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยงจากการหยุดชะงักของระบบ แต่ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าพิจารณา
การบริหารจัดการอาคาร: กุญแจสู่การรักษาฐานผู้เช่าและสร้างมูลค่าเพิ่ม
ในยุคที่ตลาดมีการแข่งขันสูง การบริหารจัดการอาคารกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การมีทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการอาคารเข้ามาช่วยวางแผนการปรับปรุงอาคาร การจัดสรรงบประมาณ และการดำเนินการต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้เช่าในระยะยาว เป็นหัวใจสำคัญของการบริหารจัดการที่ประสบความสำเร็จ การสื่อสารกับผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ การรับฟังข้อเสนอแนะ และการตอบสนองต่อความต้องการที่เกิดขึ้นอย่างทันท่วงที จะช่วยสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า ทำให้สามารถรักษาฐานผู้เช่าเดิมไว้ได้ และในขณะเดียวกันก็สามารถดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ที่มีศักยภาพเข้ามาได้เช่นกัน
เทรนด์สำคัญ: อาคารเขียว (Green Office) และเทคโนโลยีอัจฉริยะ
หนึ่งในเทรนด์ที่กำลังมาแรงและได้รับความสนใจอย่างมาก คือ อาคารเขียว (Green Office) โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากบริษัทขนาดใหญ่และองค์กรข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับหลักการ ESG (Environmental, Social, and Governance) อาคารสำนักงานที่สามารถยกระดับมาตรฐานไปสู่ระดับสากล เช่น LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), WELL, หรือ EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) จะได้รับความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างชัดเจน การได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ไม่เพียงแต่ส่งเสริมภาพลักษณ์ที่ดีขององค์กรผู้เช่า แต่ยังสามารถช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานในระยะยาว เช่น ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและน้ำ นอกจากนี้ ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าของอาคาร และอาจนำไปสู่การปรับขึ้นค่าเช่าได้อย่างเหมาะสม
กรณีศึกษา: การพลิกโฉมอาคารเก่าสู่ความสำเร็จ
ตัวอย่างที่น่าสนใจ คือ อาคารชลันต์ทิพย์ (Chalanthip Building) ย่านสีลม ซึ่งมีประวัติศาสตร์ยาวนานกว่า 34 ปี ภายใต้การบริหารจัดการของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ หลังจากการปรับปรุงอย่างครอบคลุม ทั้งในส่วนของระบบต่างๆ และพื้นที่ใช้งานต่างๆ ให้มีความทันสมัยและตอบโจทย์การใช้งานในปัจจุบัน อาคารแห่งนี้สามารถสร้างรายได้เสริม เพิ่มความน่าสนใจ ดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ และรักษาผู้เช่าเดิมไว้ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ การบริหารอาคารสำนักงาน ที่หากได้รับการวางแผนและดำเนินการอย่างถูกวิธี อาคารสำนักงานเก่า ก็สามารถแข่งขันในตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อนาคตของอาคารสำนักงาน: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
นายภคิน ได้สรุปทิ้งท้ายไว้ว่า ในยุคที่ อาคารสำนักงานใหม่ ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อาคารสำนักงานเก่า ที่สามารถปรับตัวและยกระดับตัวเองขึ้นมาได้ โดยมุ่งเน้นการปรับปรุงทั้งด้านกายภาพ, ระบบวิศวกรรม, และการบริหารจัดการ พร้อมทั้งเปิดรับเทคโนโลยีใหม่ๆ และแนวคิดด้านความยั่งยืน จะยังคงสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว การลงทุนเพื่อการปรับปรุงและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่ค่าใช้จ่าย แต่เป็นการลงทุนเพื่ออนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ของท่าน
หากท่านคือเจ้าของอาคารสำนักงานเก่าที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับปรุงและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดกรุงเทพฯ ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการอาคารและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าอย่างยั่งยืน